임대차계약, 갱신 1 페이지

◇ 주택임대차

주택임대차보호법은 일반적인 주택임대차 뿐만 아니라 미등기전세의 경우에도 적용되고 있습니다. 임차주택이 무허가 건물이거나 미등기 건물인 경우에도 그 임차건물이 주거생활 용도로 사용되는 주택인 이상 주택임대차 보호법의 적용을 받습니다. 또한 주택임대차보호법은 대한민국 국적을 가진 자연인을 보호대상으로 하면서 법인을 원칙적인 보호대상에서 제외하고 있으나, 외국인인 경우 체류지 변경신고를 한 경우, 법인의 경우에는 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립되어있는 지방공사, 중소기업 기본법 제2조에 따른 중소기업에 대항하는 법인의 경우에 예외적으로 보호를 받게 됩니다.

주택임대차 계약 시

주택임대차 계약을 체결할 때에는 계약의 당사자가 주택의 소유자임을 부동산 등기부와 신분증을 통하여 반드시 확인해야 합니다. 부동산 등기부는 주택의 주소만 알고 있다면 등기소를 방문하거나 인터넷 등기소에서 얼마든지 열람 또는 발급받을 수 있습니다. 또한 계약의 당사자가 주택의 소유자는 아니지만 임대권한 또는 처분권한을 가진 대리인일 경우 주택 소유자의 위임장과 인감증명을 반드시 요구하여야 합니다.

특히 임대인이 주택의 공동소유자 중 한 명일 때 문제가 되는 경우가 많습니다. 임대인의 공유지분권이 과반수에 미달하는 경우 문제가 될 수 있으므로, 다른 공유자들의 임대에 관한 동의가 있었는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한 임차인이 주택을 전차하거나 임차권을 양도하는 경우에는 반드시 임대인의 동의가 필요하므로, 전차인은 임대인의 동의 여부를 반드시 확인해야 합니다.

※ 대항력

주택임대차에서 대항력은 가장 중요한 사항으로 꼽히고 있습니다. 주택임대차보호법에서 주택임대차의 경우 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도 및 주민등록을 마친 다음날부터 주택의 양수인 등 제3자에 대항력을 갖도록 하여 임차인을 보호하고 있습니다. 거주지를 관할하는 시장이나 군수 또는 구청장에게 전입신고를 한 때에 주민등록이 마쳐지게 됩니다.

또한, 주택의 경매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 회수하려면 대항요건을 갖추는 외에 계약서상에 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 확정일자를 부여받으려면 확정일자부여기관, 군·구에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시하여 부여받을 수 있습니다. 현재는 IT 기술의 개발로 확정일자부여기관에 직접 출석하지 않고도 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

주민등록과 주택의 점유는 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 합니다. 중간에 주민등록이 말소되거나 이사를 가게 되는 경우 대항력 및 우선변제권을 상실할 수 있기 때문에 보증금을 반환받기 전까지는 주민등록을 이전해서는 안 되고 어쩔 수 없는 사정으로 이사를 먼저 할 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지해야 합니다. 단, 임차권등기명령은 임대차가 종료되어야 신청 가능하며 원칙적으로 임차한 주택이 등기된 경우에만 신청할 수 있기 때문에 무허가 건물인 경우 임차권등기명령의 신청이 불가능합니다. 하지만 그 주택이 사용승인을 받아 건축물관리대장이 작성되어 있다면 바로 임대인의 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우 예외적으로 신청 가능합니다.

※ 계약기간/갱신

법률에서 정하고 있는 주택임대차계약의 보호기간은 2년으로 임대차계약이 2년보다 짧은 기간일 경우에도 임차인은 위 기간 동안 임대차 목적물을 계속 임차할 수 있습니다. 물론 임차인이 짧은 계약기간을 주장할 수 있습니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않는다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있으며 이는 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않을 경우에도 같습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보고 있습니다. 다만, 묵시의 갱신이 된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 해지의 효력이 발생합니다.

상가임대차

상가건물의 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 지역별로 정해진 보증금 이하인 상가건물 임대차여야 합니다. 따라서 지역별로 정해진 보증금을 초과하는 상가건물의 임대차에 관하여 법률에 따른 보호를 받게 됩니다. 단, 상가건물 임대차보호법 중에서 일정 규정은 지역별로 정해진 보증금을 초과하는 임대차인 경우에도 적용될 수 있습니다.

지역별로 정한 보증금은 2020. 12.을 기준으로 하여 서울특별시의 경우 9억 원, ‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억9천만 원, 부산을 제외한 광역시와 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억 4천만 원, 그 밖의 지역은 3억 7천만 원으로 정해져 있습니다. 만약 보증금 외에 차임이 있는 경우 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금과 합산한 금액을 가지고 상가건물 임대차보호법의 적용 대상인지 살펴보는 것이 중요합니다.

상가임대차 계약 시

※ 대항력

상가건물 임대차는 주택임대차와 동일하게 등기가 없는 경우 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력을 취득하게 됩니다. 또한, 대항력 요건과 함께 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 경매 시 환가대금에서 임대차 보증금을 다른 후순위권리자들보다 우선변제 받을 수 있습니다.

다만, 보증금이 법에서 정한 일정금액 이하인 임대차 경우에는 경매신청 등기 전까지 마쳐야 보증금 중 일정액을 다른 담보권자 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 이를 소액 임차인의 취우선변제권이라고 규정하고 있습니다. 또한 주의할 것은 사업자등록 신청과 상가건물의 점유는 대항력의 취득요건이 뿐만 아니라 존속요건이기 때문에 임대차의 종료로 인한 보증금을 돌려받지 못했음에도 불구하고 이사를 가게 되면 대항력 및 우선변제권을 상실할 수 있습니다.

따라서 아직 보증금을 받지 못했으나 이사를 먼저 가야하는 경우에는 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐야 합니다.

※ 계약기간

법으로 정해져 있는 상가건물의 임대차계약 보호기간은 1년 입니다. 즉, 임대차계약으로 이보다 짧은 기간을 정하여도 임차인은 위 기간 동안 임대차 목적물을 계속 임차할 수 있습니다. 물론 임차인이 짧은 계약 기간을 주장할 수 있습니다. 임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 적극적으로 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 이유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 그러나 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등 일정한 사유가 있는 경우에는 거절할 수 있습니다.

또한, 임대인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않았을 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있습니다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 보고 있지만 묵시의 갱신이 된 경우에도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며 그 해지의 효력은 임대인이 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다.